Bauleitplanung

Die Bauleitplanung ist das wichtigste Planungswerkzeug zur Lenkung und Ordnung der städtebaulichen Entwicklung einer Gemeinde in Deutschland. Instrumente der Bauleitplanung sind der Flächennutzungsplan als vorbereitender Bauleitplan und der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan. Die Bauleitplanung wird zweistufig in einem formalen Verfahren durchgeführt, das im Baugesetzbuch (BauGB) und den darauf beruhenden bundesrechtlichen Rechtsverordnungen, insbesondere der Baunnutzungsverordnung (BauNVO) umfassend geregelt ist.

 

Was ist ein Flächennutzungsplan?

Allgemeines

Der Flächennutzungsplan ist der Bauleitplan für eine gesamte Stadt. Er hat die Aufgabe, die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung in den Grundzügen darzustellen, z. B. Wohnbaufläche, Gewerbefläche, Grünfläche, Verkehrsfläche u. a. m. Im Verleich zum Bebauungsplan ist der Flächennutzungsplan "grobmaschig".

Der Flächennutzungsplan wird auch als der "vorbereitende" Bauleitplan bezeichnet. Aus dieser Eigenschaft ergibt sich, dass Aussagen im Flächennutzungsplan vor allem die Stadt selbst und die beteiligten Fachverwaltungen und nicht grundsätzlich schon den Bürger rechtlich binden. So gibt z. B. die Darstellung einer bisher landwirtschaftlich genutzten Fläche als Wohnbaufläche dem betreffenden Eigentümer noch kein Baurecht.

Die Aufstellung des Flächennutzungsplans regelt sich ebenfalls nach dem BauGB. Es ist ein Planverfahren mit allen Schritten erforderlich, das mit dem Feststellungsbeschluss abgeschlossen wird.

Aufgaben

Der Flächennutzungsplan gibt den Rahmen für die städtebauliche Entwicklung für das gesamte Stadtgebiet für einen Zeitraum von ca. zehn bis fünfzehn Jahre vor.

Was ist ein Bebauungsplan?

Allgemeines

Der Bebauungsplan konkretisiert die Darstellungen des Flächennutzungsplans und setzt für räumlich begrenzte Bereiche verbindlich fest, ob und wie die Grundstücke bebaut werden dürfen. Er wird deshalb auch als "verbindlicher" Bauleitplan bezeichnet und als Satzung, d. h. als Ortsrecht beschlossen. Gleichzeitig bilden diese Pläne die Grundlage für gesetzliche Maßnahmen der Bodenordnung, der Erschließung von Grundstücken usw.

Inhalt und Wirkung des Bebauungsplanes

Der Bebauungsplan besteht im allgemeinen aus dem zeichnerischen Teil (Teil A) und dem Textteil (Teil B). Sein Maßstab ist so gewählt, dass die Festsetzungen "parzellenscharf" vorgenommen werden können. Der zeichnerische Teil wird in der Legende erläutert, der Text dient der Ergänzung der zeichnerischen Festsetzungen. Des Weiteren gehört zum Bebauungsplan eine Begründung, in der die Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen des Plans dargelegt werden sowie ein Umweltbericht. Dem Bebauungsplan ist eine zusammenfassende Erklärung beizufügen.

Regelung der Baunutzungsordnung

Für die Festsetzung von Art und Maß der baulichen Nutzung enthält die Baunutzungsverordnung (BauNVO) einheitliche Regelungen über Bauflächen und Baugebiete. Die einzelnen Gebietstypen der BauNVO fassen jeweils solche Nutzungsarten zusammen, die nach ihrer städtebaulichen Funktion zusammengehören. Dabei wird auf die Verträglichkeit der Nutzungsarten im Hinblick auf ihren Störgrad geachtet. So sind in einem "reinen Wohngebiet" allgemein nur Wohngebäude zulässig, während in "Dorfgebieten" neben dem Wohnen die ganze Palette typisch "dörflicher" Betriebsformen zulässig ist. Für das Maß der baulichen Nutzung sieht die BauNVO verschiedene Maßeinheiten vor, so die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Baumassezahl (BMZ), die Zahl der Vollgeschosse (Z) und die Höhe der baulichen Anlagen (H). Festsetzungen über die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche ermöglichen es, die Stellung der Baukörper auf dem Grundstück zu bestimmen. Dabei unterscheidet die BauNVO zwischen offener und geschlossener Bauweise. Mit Hilfe von Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen wird die überbaubare Grundstücksfläche und die Stellung der Baukörper festgelegt

Regelung der Planzeichenverordnung

Die Planzeichenverordnung (PlanzV) dient der einheitlichen zeichnerischen Darstellung der Planziele. Jeder Bebauungsplan enthält zur besseren Lesbarkeit der Planinhalte eine Erklärung aller im Plan verwendeten Planzeichen (Legende).

Festsetzungen im Bebauungsplan

Die Aussagen eines Bebauungsplans sind Festsetzungen. Das Baugesetzbuch enthält einen ganzen Katalog von Festsetzungsmöglichkeiten. Dazu gehören u. a.:

    * Art und Maß der baulichen Nutzung
    * Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
    * Festsetzungen für Gemeinbedarfsflächen
    * Festsetzungen für Grün- und Freiflächen sowie zum Umweltschutz
    * Festsetzungen für Verkehrsflächen und -einrichtungen.

Planverfahren nach Baugesetzbuch

Aufstellungsbeschluss

Das Bauleitplanverfahren beginnt mit dem Aufstellungsbeschluss. Die Stadtvertretung der Stadt Waren (Müritz) beschließt, für ein bestimmtes Gebiet einen Bebauungsplan aufzustellen, im Falle des Flächennutzungsplans für das gesamte Stadtgebiet. In aller Regel geht diesem Beschluss eine Vorbereitungsphase voraus, in der erste Überlegungen zur Planung mit Interessenten, Bauträgern und sonstigen Beteiligten besprochen werden. Der Aufstellungsbeschluss wird ortsüblich im Warener Wochenblatt bekannt gemacht. Von diesem Zeitpunkt an kann die Stadt zur Sicherung der Planungsziele Baugesuche bis zu einem Jahr zurückstellen oder eine Veränderungssperre für das Plangebiet erlassen.

Öffentlichkeitsbeteiligung im Planverfahren

Die Öffentlichkeit soll umfassend über die beabsichtigte Planung und ihre möglichen Auswirkungen unterrichtet werden und sich aktiv an der Plandiskussion beteiligen. Das Baugesetzbuch (BauGB) schreibt eine Öffentlichkeitsbeteiligung in zwei Stufen vor:

1. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung (nach § 3 Abs. 1 BauGB)

In der ersten Stufe der Öffentlichkeitsbeteiligung wird möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, mögliche Planalternativen und voraussichtliche Auswirkungen der Planung informiert. Dazu werden die Pläne (Vorentwurf) ausgestellt und an einem Termin erläutert. Die Bürger haben in dieser Zeit die Möglichkeit, die Planungsabsichten mit Mitarbeitern der Verwaltung zu diskutieren und sich auch schriftlich dazu zu äußern. Über das Stattfinden der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung informiert das Warener Wochenblatt.

2. Öffentliche Auslegung (nach § 3 Abs. 2 BauGB)

Der in der Folge erarbeitete Entwurf des Bebauungsplans wird, nach Beschluss der Stadtvertretung, für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Das Amtsblatt informiert darüber, wo und wann die Planung eingesehen werden kann. Dort können alle Interessierten die Pläne und weitere dazu gehörende Unterlagen einsehen, Auskünfte erhalten und ihre Stellungnahme dazu abgeben.

Beteiligung der Behörden

Neben der Beteiligung der Öffentlichkeit sind regelmäßige Abstimmungen mit anderen von der Planung betroffenen Behörden erforderlich, das sind z. B. der Landkreis Mecklenburgische Seenplatte, die Wasser-, Naturschutz- und Denkmalbehörden, Versorgungsträger sowie die benachbarten Gemeinden.

Die Planung wird zudem in den politischen Gremien der Stadt beraten, zum Beispiel im Stadtentwicklungsausschuss als Fachausschuss.

Abwägungs- und Satzungsbeschluss

Nach der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung werden die vorgebrachten Stellungnahmen geprüft und abgewogen. Das Abwägungsgebot ist eine wesentliche Verpflichtung für die Aufstellung der Bauleitpläne, dabei "sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen" (BauGB § 1 Abs. 7). Über den Abwägungsvorschlag sowie den fertiggestellten Bebauungsplan entscheidet wieder die Stadtvertretung. Die Einsender von Stellungnahmen werden über das Ergebnis der Entscheidung schriftlich informiert.

Der Bebauungsplan wird als Satzung beschlossen und tritt durch öffentliche Bekanntmachung im Warener Wochenblatt in Kraft. Der Flächennutzungsplan wird, nach seiner Genehmigung, im Sinne der Innenbindung für die Stadt oder Gemeinde wirksam. Die rechtskräftigen Planungen können eingesehen und Auskunft dazu verlangt werden.

rechtswirksame Bebauungspläne